14. 6. 2022

Úroveň bydlení

Sdílejte článek Prozkoumejte výsledky
Pozice Česka v Evropě 21.

Úroveň bydlení

Na vlastní bydlení musí Češi našetřit přes 15 ročních platů. Úroveň bydlení u nás zvedá jen kvalita staveb a schopnost vytápět

Úroveň bydlení v Česku odpovídá ve srovnání se zbytkem Evropské unie 21. příčce, jak vyplývá z pátého pilíře Indexu prosperity Česka. Na konec tabulky nás posouvají především: vysoký podíl výdajů, které jsou spojeny s chodem domácnosti, špatná finanční dostupnost bydlení, délka stavebního řízení či roztříštěnost samosprávy. Vyřízení stavebního povolení si u nás vyžádá v průměru 246 dnů a samotná výstavba je 6. nejdražší v EU. Kvalita bydlení je nicméně v Česku v porovnání se zbytkem EU na vysoké úrovni. Téměř všechny domácnosti jsou schopny svůj domov adekvátně vytopit a do více než 90 % z nich nezatéká. Obě tyto hodnoty jsou výrazně lepší než je unijní průměr. To se ale v příštích letech může změnit společně s růstem cen energií.

Česku připadá 21. příčka v eurounijním srovnání v oblasti bydlení. První pozici opět obsadil jeden ze severských států, kterým je tentokrát Finsko. To se může chlubit nejen vysokou úrovní bydlení, ale i nízkou cenou novostavby, rychlým stavebním řízením či relativně dostupným vlastním bydlením. Naopak nejhůř dopadlo Slovensko, které se propadlo až za Rumunsko či Maďarsko.

Pořízení vlastního bydlení v Česku je vůbec nejnákladnější z celé Evropské unie, Češi na něj podle databáze Numbeo potřebují ušetřit 15,4 ročních platů. „Ceny nemovitostí v Česku dle posledních dat Eurostatu vzrostly ve 4. čtvrtletí loňského roku meziročně o téměř 26 %, což je největší nárůst z EU. Spolu s růstem úrokových sazeb se tak vidina pořízení vlastního bydlení stala zase vzdálenější,“ říká Tereza Hrtúsová, analytička České spořitelny. 

Šetřit se nesmí na všem

Vůbec nejrychleji na svůj byt naspoří obyvatelé Kypru, kterým na vlastní bydlení stačí „jen“ 6,5 jejich ročních platů. Zde je ale potřeba brát v potaz i další okolnosti. Právě Kypr je totiž zemí, který se rozhodně nemůže pyšnit vysokou úrovní kvality bydlení. Až 39 % lidí zde žije v domácnostech s děravou střechou, vlhkými zdmi nebo plesnivými okny a 21 % domácností není schopno adekvátně vytápět.

Právě kvalita bydlení je jednou z mála oblastí, ve kterých se českým domácnostem daří nadmíru dobře. Bez plísně či děravé střechy žije 93 % Čechů, hygienická zařízení, tedy splachovací toaleta, sprcha či vana chybí jen v 0,1 % domácností a adekvátně topit může 97,8 % z nás. „Podíl domácností, které jsou schopny dostatečně vytápět své domy, může již brzy začít významně klesat. Budovy totiž patří k největším žroutům energie v EU, přičemž většina spotřeby připadne právě na vytápění, které z velké části tvoří zemní plyn. Jedním z klíčových dlouhodobých řešení nejen pro snížení energetické závislosti a emisí, ale také pro zvýšení kvality života obyvatel, jsou proto renovace budov,“ vysvětluje ředitelka profesního svazu Šance pro budovy Šárka Tomanová. „V České republice máme přibližně 1,6 milionu rodinných domů, 220 tisíc bytových domů a 620 tisíc veřejných a komerčních budov, avšak stovky tisíc z nich stále čekají na zateplení. Města, obce i jednotlivci budou moct na renovaci v nejbližších letech využít rekordní množství finančních prostředků – zhruba 100 miliard korun z dotačních programů, jako je např. Nová zelená úsporám, Operační program Životní prostředí či výzvy z Národního plánu obnovy.“

Stavební řízení na úrovni Pobřeží slonoviny

Kromě toho, že pořízení i výstavba nového bydlení v Česku stojí velké peníze, váže se k nim zároveň i řada komplikací spojených se státní správou. Strastiplnost cesty vedoucí k získání stavebního povolení je na podobné úrovni, jaké dosahuje například Kosovo či Pobřeží slonoviny. Doba potřebná pro jeho vyřízení u nás odpovídá 246 dnům. Příkladnými státy jsou v délce stavebního řízení Dánsko a Finsko, kde tato administrativa vychází jen na přibližně 65 dní. Situaci kolem novostaveb komplikuje v Česku i roztříštěnost státní správy, jelikož máme v rámci EU nejvyšší počet samosprávných celků v přepočtu na tisíc obyvatel. Sjednání různých povolení je tak mnohem složitější, když výstavba zasahuje do několika územně správních celků zároveň.

„Délka stavebního řízení je jen část problému, podobně dlouho trvají i změny územních plánů, které málokdy umožní postavit to, co je aktuálně potřeba, v parametrech, které by u veřejnosti nevzbuzovaly často oprávněný odpor,“ popisuje problémy v Česku architekt a urbanista Peter Bednár, který se dlouhodobě věnuje plánování městských struktur, krajině a veřejnému prostoru. „Celý proces je tak nepřehledný, že ho rutinně zvládnou jen velké stavební firmy, nebo menší projekty na periferních místech, kde je menší šance projekt umořit připomínkováním. Proces tak přispívá k nejhorší možné variantě: staví se zpravidla nepříliš atraktivní budovy na nevhodných místech, v čase, který trvá déle než v rozvojových zemích, ale v ceně nejlepších projektů ze zahraničí. Kdyby se to týkalo jen vzhledu, dá se říct, že to nevadí, ale tento proces je přímo odpovědný za drahé bydlení, nelogickou urbanizaci, dopravní zácpy autocentrického plánování a všeobecné frustrace z pomalého řešení problémů městské krajiny.“

Takto nepříznivé podmínky se podepisují i na tom, že máme čtvrtý nejnižší počet bytů a domů na tisíc obyvatel. Zatímco v prvním Řecku vychází na tisíc obyvatel 595 ubytování, v Česku se stejný počet občanů musí spokojit jen se 408 byty či domy. Je proto až překvapivé, že v přelidněných domácnostech u nás žije „jen“ 15 % obyvatel. Ke středu evropského srovnání přelidněnosti se přibližujeme zřejmě díky prostornějšímu bydlení s vyšším počtem oddělených pokojů. 

Útěk na venkov

Ačkoliv je i na venkově obtížné zřídit nové bydlení, v českých městech je situace takřka kritická. Řešení Češi často vidí v odchodu na venkov či do jedné z příměstských částí, které nabízí přijatelnou dojezdovou vzdálenost, čas nebo spojení s městem kvůli práci a škole. Problém nastává i v podílu domácností, jejichž výdaje spojené s provozem domova jsou vyšší než 40 % jejich disponibilního příjmu. Zatímco ve městech se s takovým problémem potýká 10,2 % Čechů, na předměstích je to 6,4 %, a na venkově dokonce jen 3,6 %. 

„Zhoršování dostupnosti bydlení souvisí do značné míry s tím, že vlivem demografického vývoje – setrvalý mírný nárůst počtu obyvatel vlivem migrace, stěhování do městských aglomerací z ekonomicky méně úspěšných regionů a z venkova, snižování průměrného počtu členů domácnosti – poptávka po bydlení ve vybraných městských aglomeracích roste výrazně rychleji než nabídka. Nedostatečná nabídka souvisí mimo jiné s neexistencí funkčních mechanismů koordinace mezi centrální úrovní, kraji a municipalitami při plánování a zajišťování rozvoje aglomerací. Kvůli tomu zaostává výstavba bydlení v městech s dobrým dopravním spojením s metropolitními centry,“ rozvádí problém Jan Frait, ředitel sekce finanční stability České národní banky, který vidí řešení jen v prioritizaci dostupnosti bydlení některou z politických entit. Jedním dechem ale dodává, že k takovým krokům nejspíše nedojde.

Výhodněji „v cizím“

Dostupnější alternativu k vlastní nemovitosti představuje nájemní bydlení, na které se v Česku stále často nahlíží „skrz prsty“. Podle Eurostatu žije v nájemním bydlení v Česku jen 21 % populace, zatímco evropský průměr činí 30 %. Pokud jeho popularita v posledních letech roste, je to především kvůli tomu, že se v současné době vyplatí víc než bydlení ve vlastním. „Postrádáme však mechanismy, které by na straně nájemníka zaručily dlouhodobě stabilní bydlení, na straně vlastníka pak záruky, že je jeho nemovitost v dobrých rukou,“ upozorňuje analytička Tereza Hrtúsová z České spořitelny. Více se žít v nájmu vyplatí jen ve Francii. Nájmy v Česku totiž dlouhodobě rostly pomaleji než příjmy domácností, což způsobilo lepší finanční dostupnost bydlení „v cizím“. 

Zlepšit dostupnost nájemního bydlení se snaží Česká spořitelna, která chce stavět cenově dostupné nájemní byty zejména pro potřebné profese. „Největší problém s dostupností bydlení sledujeme jak v Praze, tak ve větších městech. Od začátku roku jsme již absolvovali 57 jednání se zástupci municipalit a nyní již finalizujeme první tři konkrétní projekty, které brzy umožní dostupné nájemní bydlení pro 250 rodin,” říká Marek Blaha, šéf Dostupného bydlení České spořitelny.

„Snaha lidí o bydlení ve vlastním má u nás silné historické kořeny. Od 90. let, kdy se na trhu poprvé objevily hypotéky a úvěry ze stavebního spoření, si řada Čechů i s jejich pomocí vlastní bydlení pořizuje. Obvykle je za tím racionální úvaha, jak snížit finanční výdaje na bydlení v penzijním věku. Investice do vlastního bydlení je tak v České republice obecně považována za jednu z nejlepších možných,“ vysvětluje Jiří Šedivý, tajemník asociace stavebních spořitelen. „Pokud se poměr mezi příznivci vlastnictví a nájmu v čase mění, tak nevýznamně a velmi zvolna. Rozhodně nejsme svědky nějaké zásadní změny a trendu. Češi zkrátka preferují vlastnictví. Na tom dosud nic významného nezměnily ani zhoršující se dostupnost vlastnického bydlení, rostoucí úrokové sazby úvěrů, či dlouhodobě jedny z nejdražších bytů v přepočtu na výši platů.“ 

Bydlení pro sociálně nejslabší

Nedostatek bytů a domů samozřejmě nejvíc dopadá na sociálně slabší. V Česku je bez domova zhruba 22 osob z 10 tisíc obyvatel. Všechny státy EU sice počty lidí bez domova nesledují, přesto lze tvrdit, že se dostáváme nad průměr unijního srovnání. Problému nepomáhá ani takřka nedostupné sociální bydlení. To představuje pouze 0,4 % celkového počtu obytných domů a bytů. Průměrná hodnota Evropské unie přitom dosahuje 7,5 %.

Rostou i počty ohrožených domácností. Ve Zprávě o vyloučení z bydlení 2021 mluvíme o 35 až 62 tisících domácností v bytové nouzi. Dalších 130 až 190 tisíc domácností, ve kterých žije přibližně 100 tisíc dětí, je ohroženo ztrátou bydlení. Až 350 tisíc domácností, z nichž třetinu tvoří seniorské domácnosti, pak trpí nadměrnými náklady na bydlení,“ vysvětluje Barbora Bírová, ředitelka Platformy pro sociální bydlení. „Lidé v těchto situacích mnohdy nevědí, na koho se mají obracet a často netuší o existenci nástrojů, které by rychle vyřešily jejich situaci. Příspěvek na bydlení například čerpá jen 20–25 % seniorských domácností, které na něj mají nárok. To je nejen kvůli nízké informovanosti, ale i protože je vyřízení velkou administrativní zátěží. Dávka je rovněž společností stigmatizována.“ 

Na zlepšování situace se často společnými silami podílí obce, neziskové organizace a soukromý trh bydlení, které vytvářejí rychlejší a efektivnější nástroje pomoci ohroženým domácnostem než je výstavba nových bytů. „Ohromným úspěchem za uplynulé čtyři roky je boom housing first projektů, které se soustředí na ty domácnosti, které se potýkají nejen s akutní bytovou nouzí, ale mají další závažné problémy, například závislosti, duševní onemocnění či zkušenosti s ústavní péčí. Díky návratům do standardního bydlení a poskytnutí komplexní podpory sociální práce a dalších návazných služeb si bydlení k dnešku udrželo 86 % zabydlených domácností,“ doplňuje Barbora Bírová.