Dostupnost bydlení pro mladé

Více než 80 % Čechů hodnotí současnou bytovou situaci jako špatnou a více než polovina ji dokonce označila za velmi špatnou. Nejčastěji se jedná o obyvatele Prahy, kde se současným stavem nejsou spokojeny dvě třetiny obyvatel, vyplývá to z průzkumu Ipsos pro Evropu v datech a Českou spořitelnu.

Mladí Češi vnímají bytovou krizi jako jeden z největších problémů současnosti, který se jich přímo dotýká. V průzkumu se tak vyjádřilo 65 % Čechů ve věku 18–29 let oproti 39 % Čechů ve věku 30–65 let. Obě tyto věkové skupiny se pak shodují, že současný stav výrazně znevýhodňuje mladé lidi, myslí si to v obou případech přibližně 80 % z nich.

Pátá nejhorší úroveň bydlení v EU

Velmi nepříznivou situaci potvrzují i data. „V rámci analýzy Indexu prosperity Česku vyšla pátá nejhorší úroveň bydlení v evropské sedmadvacítce. Ještě více zlověstněji než samotné pořadí ale působí sledovaný trend. Od roku 2022, tedy od začátku měření indexu, se toto pořadí totiž pomalu, ale setrvale zhoršuje. Před třemi roky se Česko umístilo na 21. příčce oproti letošnímu 23. místu,“ popisuje Tomáš Odstrčil z Evropy v datech.

Jeden z největších problémů dle analýzy představuje finanční dostupnost bydlení. Průměrný byt v ČR vyjde na 13,6 ročních platů, což odpovídá třetí nejvyšší hodnotě v EU. V Praze pak bydlení stojí průměrně 17,8 ročních platů.

V mnohých případech se tak cena bytu pohybuje vysoko nad možnostmi Čechů. „Dostupnost bydlení je v ČR velmi špatná. V porovnání s příjmy domácností jsou ceny bydlení výrazně nadhodnocené, jak ukazují data nejen naše, ale třeba i ČNB,“ vysvětluje Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR z oddělení Socioekonomie bydlení a dodává, že investory však vysoké ceny neodrazují. „Z investorského pohledu se nicméně toto nadhodnocení příliš neprojevuje. Nadhodnocení cen bydlení v porovnání k příjmům se nejvíce projevuje v atraktivních lokalitách, kde se soustředí i poptávka po bydlení, což je Praha a další velká ekonomická centra.“

Přibližně 40 % mladých si myslí, že nedosáhne na své ideální bydlení

Problém s bydlením dopadá zejména na mladé. Celkem 38 % Čechů ve věku 18–29 let je přesvědčeno, že si během svého života nebude moci koupit své ideální bydlení, a dalších 13 % neví, zda na něj dosáhne.

Vlastní bydlení se tak pro mnohé mění jen v nedostižný sen. „Mladí často úplně rezignovali na ideu vlastního bydlení, protože často i v párech na hypotéku nedosáhnou, někteří zkoušejí hledat bydlení mimo velká města, i když pak musí dojíždět. Dále se ukazuje prohlubování sociálních nerovností – mladí bez majetkového zázemí mají podstatně horší start,“ říká Barbora Bírová, ředitelka Platformy pro sociální bydlení. Situace se podle ní navíc bude pravděpodobně dál zhoršovat: „Trend bude pokračovat, není to nic neobvyklého děje se to všude v Evropě – Česko má stále jeden z nejnižších podílů lidí ve městech (nepočítaje malá města), jen 28 % vs. 39 %. Chybí zde a budou chybět desítky tisíc bytů.“

Složitost situace kolem hypoték potvrzuje i David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny: „Průměrná výše nové hypotéky v Česku dosáhla podle ČNB téměř 4 miliony korun. Klíčová otázka ale zní: jak velkou část rozpočtu tahle částka ukrojí? Podle dat ČNB je průměrná dluhová služba u nových hypoték na úrovni 38 % příjmů. Aby se domácnost vešla do tohoto průměru, musela mít čistý měsíční příjem přes 93 tisíc korun. A to už není běžná domácnost. Ve srovnání s rokem 2019 je to posun o několik tříd – tehdy stačilo čistých 54,4 tisíce měsíčně. Průměrná hypotéka vzrostla o 70 %, splátka dokonce o 93 %.“

Naopak třetina Čechů v průzkumu uvedla, že již své ideální bydlení má. Tento podíl je pak vyšší ve věkové kategorii 30–65 let, kde dosahuje 38 %. U mladých Čechů do třiceti tento podíl vychází na propastných 8 %.

Od roku 2015 byty zdražily na více než dvojnásobek

Ceny bytů vzrostly za posledních let více než na dvojnásobek. Jak uvádí Bírová, v Praze byt stojí oproti roku 2015 o 112 % více, a v Brně dokonce o 140 %. „Hlavní příčinou je výrazný převis poptávky nad nabídkou. Stojí za ní zejména poptávka vnitřní migrace do měst – vysokoškoláci zůstávají v univerzitních městech a podíl vysokoškoláků za posledních 20 let výrazně stoupl.“

Další motor rostoucí poptávky představují investoři, kteří si nekupují byt pro svou vlastní potřebu, ale spíše pro uložení a zhodnocení svého kapitálu. To lze usuzovat i z dat České národní banky z jara 2025, podle kterých se hypoteční úvěry pohybovaly na financování koupě bytů zhruba z poloviny. Z toho lze usuzovat, že polovina byla financována buď hotovostí, př. jiným typem úvěru, což často připadá právě na investory. Na jedné straně tady tak máme lidi, kteří na hypotéku nedosáhnou, na straně druhé kupující, kteří si mohou byty dovolit za hotovost a svou poptávkou tlačí ceny nahoru.

Podle Seznam zprávy investoři představují necelou třetinu všech kupujících. Lze nicméně předpokládat, že tento podíl se bude výrazně lišit dle regionů i čtvrtí samotných v rámci velkých měst.

Investoři jednak zvyšují poptávku po bytech, jednak v některých případech byty „odebírají″ z trhu, což pak na něj dopadá velmi negativně. „Nákup bytů do portfolia investorů sám o sobě není nic negativního. Problém se z toho ale stává ve chvíli, kdy se tito investoři rozhodnou zakoupený byt odebrat z trhu s bydlením prostě tak, že ho zamknou, a nechají po léta prázdný – třeba proto, že ho chtějí zachovat pro jejich ještě nedospělé děti nebo vnoučata a nemají potřebu se v mezidobí obtěžovat s jeho pronajímáním,” upozorňuje Michal Skořepa, ekonom České spořitelny.

Citelné navýšení výstavby není v dohledné době reálné

Cest, jak zvýšit dostupnost bydlení, se nabízí hned několik. Klíč každopádně představuje podpora vyrovnání poptávky a nabídky. Toho lze dosáhnout větší výstavbou bytů nebo omezením investičních nákupů. „Vedle silnější výstavby zejména v největších městech by pomohlo zvýšení daně z nemovitosti a její posílení o progresi coby prvek, který je v mnoha jiných zemích EU běžný. A podíl cen nemovitostí k příjmům českých domácností samozřejmě klesne poté, co dlouhodobě trvající napětí na trhu práce přinese další zřetelné zvýšení reálné výše příjmů,“ říká Skořepa.

Stát má pak podle expertů v rukou ještě další nástroje než zvýšení daně z nemovitosti. „Například výrazné zdanění krátkodobých pronájmů, omezení spekulativních prodejů, třeba zrušením časového testu pro osvobození od daně z příjmů, znovuzavedení daně z převodu nemovitostí apod. Je známým faktem, že pokud jde o zdanění nemovitostí, je ČR rovněž na chvostu zemí OECD,″ doplňuje Sunega.

V současnosti se jedná o realističtější způsob vzhledem k tomu, že nynější výstava se nachází hluboko pod optimem a v nejbližší době se to nezmění. Jak totiž popisuje aktuální limity Sunega: „Aby se nová výstavba snížením cen projevila, musela by být násobně vyšší, než jaká je dnes. Tj. místo dnešních 30 tisíc bytů by se jich muselo stavět čistě odhadem třeba 90 tisíc, aby to mělo skutečně zásadní dopad na ceny. A to dnes není reálné. Problém je omezený počet stavebních pozemků připravených na výstavbu, které jsou často spekulativně drženy, oligopolní situace na trhu výrobců stavebních materiálů (jen několik velkých firem, které jsou schopné trh ‚vyhladovět‘), a konečně nedostatečné lidské kapacity stavebních firem.″

Nová legislativa umožnila výstavbu vícepodlažních dřevostaveb

Výstavbu by mohlo aspoň částečně posílit hledání způsobů, jak konstrukci nových bytů zrychlit a zlevnit. Může se jednat například o rezidenční projekty ze dřeva – nedávná úprava legislativy totiž otevřela dveře k výstavbě vícepodlažních dřevostaveb. Jednou z největších bariér, před kterou obdobné projekty stály, byl složitý proces projektové přípravy, který výstavbu výrazně prodražoval,“ popisuje Simona Kalvoda, výkonná ředitelka České rady pro šetrné budovy. Úprava norem a zjednodušení předpisů může představovat stimul pro další výstavbu. 

„Díky technologiím a procesům, které se při stavbě dřevostaveb využívají, mohou takové bytové domy vznikat výrazně rychleji než jiné developerské projekty. Rychlost výstavby zároveň umožňuje i zkrácení doby, kdy dochází k souběhu placení nájmu a hypotéky – rychlejším přesunem do vlastního bydlení tak mohou mladé domácnosti tento dvojí výdaj eliminovat,“ dodává Kalvoda.

Více než polovinu mladých nedostupné bydlení odrazuje od založení rodiny

Dvě třetiny Čechů ve věku 15 až 29 let uvedly, že je současná situace stresuje, přičemž tento podíl dosahoval vyšší hodnoty u žen. S postupem věku pak tato hodnota klesá, jakkoliv ale bydlení zůstává nezanedbatelným stresorem. Označilo je za něj totiž 41 % Čechů ve věku 30 až 65 let.

Toto má pak i dalekosáhlé socio-ekonomické dopady, např. nižší porodnost. Podle české studie nedostupnost bydlení vede zejména k tomu, že mladí odkládají založení rodiny, což způsobuje posun věku, v němž mají ženy první dítě. To v důsledku i průměrně snižuje počet dětí, které rodiny mají.

Nasvědčují tomu i data z průzkumu Ipsosu. Konkrétně 55 % Čechů ve věku 18 až 29 let souhlasila s tvrzením, že je nedostupné bydlení odrazuje od založení rodiny.

Domácnosti zatěžují náklady na bydlení i energie, mnohé na energetické úspory nemají

Problémem není jen samotná finanční dostupnost bydlení, ale i následné výdaje s ním spojené. Deset procent domácností vynakládá na svůj chod více než 40 % příjmů, což je pátý nejvyšší podíl v EU. Současně z dat vyplývá, že se v posledních letech mírně zhoršil stav českých domácností, např. 9 % domácností uvedlo, že do nich zatéká, oproti 6,8 % podle dat z roku 2022.

Mnoho domácností by přitom rádo žilo úsporněji a šetrněji. Více než polovina majitelů nemovitostí považuje za důležité využívání obnovitelných zdrojů energie. Třetina majitelů domů či bytů už má za sebou konkrétní kroky, typicky výměnu oken či zateplení. Hlavní motivací je úspora peněz za energie. Přesto čtvrtina lidí žádná opatření neplánuje a dalších 14 % tvrdí, že je v jejich domě či bytě ani realizovat nelze.

Pro značnou část domácností je největší překážkou nedostatek financí – právě tyto rodiny by přitom úsporná opatření potřebovaly nejvíce, protože vysoké účty za energie jejich rozpočty nejvíce zatěžují. „V takové situaci mohou sehrát klíčovou roli stavební spořitelny. Nejen že pomáhají lidem najít vhodné způsoby financování renovací, ale zároveň poskytují dotační poradenství. Díky kombinaci odborných informací a dostupných finančních nástrojů domácnostem otevíráme cestu k modernizaci bydlení, která uleví rodinnému rozpočtu i životnímu prostředí,″ říká Milan Pospíšil, manažer úvěrů ze Stavební spořitelny České spořitelny.