Pozice Česka v Evropě
17.
Úroveň bydlení
Česko se v bydlení posunulo na 17. místo, nejvýš v historii indexu. Vlastní byt je tu ale nejdražší v EU: stojí 13,3 ročních platů.
Česko v pilíři Úroveň bydlení poskočilo z 23. na 17. místo, což je dosud nejlepší výsledek, kterého jsme v bydlení podle Indexu prosperity a finančního zdraví dosáhli. Pomohly především vysoké investice do bytové výstavby, ubývání domácností, které na bydlení vydávají neúměrnou část příjmu nebo nezvládají vytápět, i relativně výhodné nájemní bydlení. V klíčovém měřítku, tedy ve finanční dostupnosti vlastního bydlení, je ale Česko nově nejhorší v celé EU. Průměrně velký byt tu stojí 13,3 ročních platů, víc než dvakrát tolik jako v Irsku nebo Belgii.
Podmínky pro bydlení v Česku letos odpovídají 17. místu v evropské sedmadvacítce, o šest příček lepší výsledek než loni. Letošní umístění je proto jeho nejlepší v tomto pilíři. Čelo žebříčku drží ve všech pěti ročnících Finsko. Druhé místo letos sdílí Kypr s Nizozemskem a čtvrtá je Malta. Na opačném konci skončily Maďarsko, Rumunsko a poslední Slovensko.
Posun táhnou investice do výstavby a méně přetížených domácností
Za letošním skokem nestojí jeden zlomový ukazatel. Jde o souběh několika menších zlepšení a také o slabší výsledky zemí, které byly loni těsně před námi. Z dvanácti sledovaných ukazatelů si Česko polepšilo v pěti. Nejvýrazněji jsme sir posunuli ve výhodnosti nájemního bydlení (z 6. na 2. místo) a v investicích do rezidenční výstavby. Ty loni dosáhly 5,8 % HDP.
K lepšímu výsledku přispělo i pokračující zotavování po energetické krizi. Adekvátně vytápět nedokáže 4,1 % domácností, o rok dříve to bylo 4,9 %. Unijní průměr je přitom víc než dvojnásobný (8,8 %). Ubylo také domácností, které za bydlení utrácejí víc než 40 % svého disponibilního příjmu. Domácnostem ulevil i růst mezd, které loni podle ČSÚ reálně vzrostly o 4,6 %. „Posun o šest míst je dobrá zpráva, ale je potřeba ho číst v kontextu. Index srovnává Česko s ostatními zeměmi a pozitivní posun tedy často způsobuje i to, že se jiným zemím daří jednoduše hůř než nám a ve srovnání se propadnou. Mimo tuto skutečnost nám ale letos pomohlo zlepšení ukazatelů spojených s provozem bydlení, jako je vytápění nebo podíl domácností přetížených náklady na bydlení. Pořídit si vlastní byt je ale v Česku stále nejnákladnější v celé EU,“ říká Tomáš Odstrčil, analytik Evropy v datech.
Na průměrný byt je potřeba 13,3 ročních platů, nejvíc v EU
Právě finanční dostupnost je pro hodnocení bydlení zásadní, a tady zůstává Česko na úplném chvostu. Podle dat serveru Numbeo stojí průměrně velký byt 13,3 ročních platů, nejvíc z celé sedmadvacítky. Nejdostupnější vlastní bydlení mají Irové s 6,2 ročními platy, následovaní Belgičany a Finy.
Paradoxně se přitom český poměr meziročně mírně zlepšil, loni to bylo 13,6 ročních platů. Jiné země se ale zlepšovaly výrazně rychleji. V Maďarsku poměr klesl ze 13,6 na 11,9, na Slovensku ze 13,2 na 11,7 a ve Slovinsku ze 13,4 na 11,4. Česko tak spadlo z 25. místa na poslední, na kterém bylo už v ročnících 2022 a 2023.
Ani to mírné zlepšení přitom nemusí vydržet. Podle ČSÚ byty loni zdražily o 10,6 %, zatímco průměrná mzda vzrostla o 7,2 %. Dražší jsou i hypotéky. Průměrná sazba nových úvěrů se podle ČBA Hypomonitoru v srpnu vyšplhala na 5 % a od dubna navíc platí přísnější limity ČNB pro investiční hypotéky.
„V meziročním srovnání, za leden až srpen 2026, sledujeme nárůst objemu nových hypoték o 37 %, přičemž z hlediska počtu hypotečních úvěrů vzrostl zájem zhruba o čtvrtinu. Průměrná výše hypotečního úvěru se aktuálně pohybuje okolo 4,2 milionu korun,” říká Tereza Hrtúsová, analytička České spořitelny.
„Tempem růstu se nůžky mezi Prahou a kraji v posledním půl roce spíš zavíraly — regiony rostly z nižšího základu dvakrát rychleji než Praha. Z hlediska reálné dostupnosti se ale nic nemění, Praha a Brno zůstávají nejdražšími aglomeracemi. Strop kupní síly u velké části domácností hlavně ve velkých městech už fakticky nastal, stále však vstupují na trh bonitní zákazníci a investoři, ceny rezidenčních nemovitostí tak nadále rostou. V důsledku toho dochází k odlivu poptávky do krajských měst s lepším poměrem ceny a příjmu,” popisuje Tereza Hrtúsová.
Byt stojí tolik jako 29 let nájemného
Druhou stranou mince drahých bytů je relativně výhodné nájemní bydlení. V tom je Česko letos druhé za Rakouskem. Průměrný byt tu stojí zhruba tolik jako 29 let nájemného, v centrech měst téměř 31 let. Pro srovnání, v posledním Irsku je to necelých 13 let.
Vysoké skóre ale nezbytně neznamená levné nájmy. Vypovídá spíš o tom, jak drahá je koupě. K letošnímu posunu přispělo i to, že se koupě bytu oproti nájmu dál prodražila, zatímco třeba ve Francii nebo na Slovensku se tento poměr snížil. I nájmy přitom dlouhodobě rostou: podle Deloitte Rent Index jsou dnes v krajských městech víc než dvojnásobné oproti roku 2014.
Dokončených bytů přibylo, potřebě to ale zdaleka nestačí
Vysoké investice se postupně propisují do počtu nových bytů. Loni jich v Česku vyrostlo 33 742, o 11,5 % víc než v roce 2024. Letos v červenci jich bylo dokončeno dokonce o 46 % víc než před rokem. Zahájených bytů ale loni jemně ubylo.
„V loňském roce byla podle údajů ČSÚ v Česku zahájena výstavba 35 819 bytů a dokončeno 33 742 bytů. To je ale stále velmi málo. Většina Čechů sní o vlastním bydlení a my bychom potřebovali stavět alespoň 50 až 60 tisíc bytů ročně,“ říká David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny.
Výstavbu dlouhodobě brzdí zdlouhavé povolování i roztříštěná samospráva. Na 100 tisíc obyvatel u nás připadá 57 obcí, nejvíc v EU, zatímco průměr unijních zemí je zhruba 13. Změnu slibuje novela stavebního zákona, kterou v polovině září podepsal prezident Petr Pavel poté, co Sněmovna přehlasovala Senát. Povolování staveb má převzít státní stavební správa a stavebníkům má stačit jedno řízení zakončené jedním razítkem. Kritici včetně většiny senátorů ale varují před oslabením ochrany veřejných zájmů.
Na bydlení padá třetina výdajů domácností
Domácností, pro které je bydlení neúnosnou zátěží, sice ubylo, celkově ale na bydlení v Česku padá větší díl rozpočtu než kdekoli jinde v EU. Bydlení včetně energií a vody tvoří 32,3 % spotřebních výdajů českých domácností, unijní průměr je kolem 24 %. Spolu s finanční dostupností a počtem obcí jde o třetí ukazatel, ve kterém je Česko v EU poslední.
Letošní výsledek tak ukazuje dvě tváře českého bydlení. Těm, kdo už mají kde bydlet, se v evropském srovnání bydlí o něco lépe: méně domácností nezvládá vytápět a méně jich na bydlení vydává neúměrnou část příjmu. Kdo si ale bydlení teprve pořizuje, naráží na nejvyšší cenovou bariéru v Unii. Pokud má Česko v žebříčku stoupat i dál, bude muset pohnout právě s ní.
