Dostupnost bydlení

Česko se v evropském srovnání úrovně bydlení posunulo z 23. na 17. místo. Prozatím nejlepšího výsledku jsme v oblasti Bydlení Indexu prosperity dosáhli díky rostoucím investicím do bytové výstavby, poklesu podílu domácností, které nejsou schopné adekvátně vytápět svůj domov, a také relativně výhodnému nájemnímu bydlení. Právě ona relativita je však zásadním problémem, se kterým si Česko zatím neumí poradit. Tento indikátor totiž vychází z dat serveru Numbeo, který srovnává nákladnost nájmů s cenami pořízení vlastního bytu. Spíš než o nízkých nájmech tedy vypovídá o vysokých cenách vlastnictví, což potvrzuje i indikátor, který ukazuje, kolik ročních platů je potřeba ke koupi průměrného bytu. V Česku je to 13,3 – nejvíc v celé Evropské unii. Podobně je na tom třeba Srbsko nebo Kosovo.

Jak ale Češi skutečně bydlí, jak bydlet chtějí a jak nákladné to pro ně je, jsme zjišťovali ve vlastním průzkumu, který jsme uskutečnili ve spolupráci s agenturou Ipsos. Ačkoliv je nájem v Česku méně nákladný než vlastnictví, téměř 70 % Čechů bydlí ve vlastním (započítáni jsou i ti, kteří bydlí s rodiči, kteří nemovitost vlastní) a vlastnictví nemovitosti je pro ně důležité. 

Vlastníci jsou se svým bydlením výrazně spokojenější než nájemci

Že je pro Čechy vlastní bydlení podstatné, lze vysledovat i při pohledu na to, jak jsou v jednotlivých typech bydlení spokojení. Obecně totiž převládá spokojenost se současným bydlením, a to nezávisle na typu (spokojených je téměř 83 % obyvatelstva), ale pokud srovnáme vlastníky a nájemce, obecně jsou mnohem spokojenější ti, kterým jejich dům či byt patří. Ještě výraznější je pak rozdíl mezi vlastníky a nájemci, kteří tvrdí, že jsou se svým bydlením „velmi spokojeni“. U vlastníků je to přes 41 %, u nájemců necelých 18 %.

Právě nespokojenost a hledání nového bydlení běžně vedou k odkládání zásadních životních rozhodnutí. Nejvíce se to přirozeně týká nejmladší generace. Alespoň jednou nějaké životní rozhodnutí odložilo 60 % Čechů ve věku 18–29 let, kteří jsou nespokojení se svým současným bydlením, a opakovaně k tomu dochází u třetiny z nich. Naopak u lidí ve věku mezi 50 a 65 lety k tomu nikdy nedošlo ve více než polovině případů. „V naší republice se neustále opakuje téma nízké porodnosti, zde vidíme velmi konkrétní kauzalitu – krize bydlení odrazuje mladé od založení rodiny a znemožňuje jim plánovat další životně důležité kroky,“ vysvětluje Bára Stárek, výkonná ředitelka organizace Díky, že můžem. Právě bydlení bylo jedním z témat výzkumu Díky, že můžem s názvem Generace F. „Dostupnost bydlení je pro mladé jedním z nejpalčivějších témat. Ovšem je důležité zmínit, že krize bydlení se týká i ostatních generací, které ji taky vnímají jako skutečný systémový problém a zároveň si uvědomují, že představuje obrovské znevýhodnění pro GenZ. Když tuto situaci necháme bez odpovědi, nepřijdou jen o možnost osamostatnění a postupného založení rodiny, ale hlavně o důvěru, že se o ně naši představitelé zajímají a že jim tahle země dává smysluplnou budoucnost,“ doplňuje Bára Stárek.

Celkem 58 % Čechů do třiceti bydlí alespoň částečně s rodiči

I kvůli složité bytové situaci bydlí jen 29 % mladých Čechů do 30 let s přáteli nebo partnerem či partnerkou, zatímco s rodiči alespoň částečně (například přes víkend) přebývá 58 % z nich. „Češi jsou ale k bydlení s rodiči obecně relativně shovívaví. Jen 17 % české populace je přesvědčeno, že soužití s rodiči v dospělosti je projevem pohodlnosti a nesamostatnosti, přičemž tento názor sdílí zejména starší generace,“ vysvětluje Tomáš Odstrčil, analytik Evropy v datech, a dodává: „Naopak 38 % Čechů bere takové uspořádání domácnosti jako ekonomickou nutnost danou vysokými cenami nemovitostí, 26 % jako dobré dočasné řešení a 9,4 % si bydlení s rodiči dokáže představit jako funkční model vícegeneračního soužití. Přestože s tím mají zkušenosti spíše starší generace, nejvíce otevření jsou tomu právě mladí.“ Mladí navíc relativně často (ve 46 % případů) očekávají, že nějakou nemovitost v rodině zdědí.

Zajímavý pohled je i na to, jak se mladí podílejí na chodu domácnosti. Celkem 35 % z těch, kteří bydlí s rodiči, tvrdí, že se na výdajích  alespoň do určité míry podílejí, zatímco zbytek říká, že nepomáhají, protože na to zkrátka nemají prostředky, nebo protože sami rodiče chtějí, aby si jejich děti šetřily. Ještě zajímavější je však pohled na to, co tvrdí rodiče. Nadpoloviční většina říká, že jim děti alespoň něco platí, a čtvrtina dokonce prohlašuje, že platí rovný díl jako oni sami. „Nejtypičtější situací je, že mladí dospělí bydlící s rodiči zatím nemají dostatečný příjem, aby mohli tyto náklady nést. Důležitým aspektem je také snaha rodičů pomoci potomkům něco si našetřit a finančně jim ulevit. Zatímco 25 % rodičů uvádí, že se jejich dospělí potomci podílí na financování chodu domácnosti rovným dílem, mladí vidí situaci kritičtěji – pouze 6 % z nich uvádí, že se na nákladech podílí stejným dílem jako rodiče. Druhým faktorem stojícím za odlišným pohledem rodičů a mladých dospělých je to, že rodiče se mohli v některých případech vyjadřovat i k potomkům, kteří s nimi zůstali bydlet dlouhodobě (např. ve vícegeneračním domě) a jejichž podíl na financování chodu domácnosti se časem patrně zvyšuje,“ vysvětluje Tereza Horáková z výzkumné agentury Ipsos, která průzkum realizovala.

Náklady na bydlení představují třetinu veškerých výdajů Čechů

O tom, že je bydlení v Česku skutečně nákladné, poměrně výmluvně hovoří i evropská data. Kromě nejdražších cen nemovitostí v porovnání s příjmy jsme v unijním srovnání podle Eurostatu poslední i s ohledem na výdaje domácností. Ty totiž představují 32,4 % celkových výdajů obyvatel, zatímco v předposledním Finsku jde o 29,7 %. Nejlépe jsou na tom v tomto ohledu Chorvaté, kde výdaje na domácnost ukousnou jen 13,9 % z koláče výdajů.

I podle našeho průzkumu si Češi za zajištění běhu domácnosti připlatí. U 44 % respondentů převyšují výdaje na domácnost 30 % jejich příjmů, a u jednoho z deseti je to dokonce víc než polovina příjmů. Loni navíc muselo 45 % domácností omezit některé výdaje. Celkem 26 % muselo omezit zbytné výdaje, jako jsou koníčky, dovolená nebo utrácení za zábavu, ale 16 % omezovalo i nutné výdaje (potraviny, drogerie, oblečení apod.). Podle Barbory Bírové, ředitelky Platformy pro sociální bydlení, dopadají vysoké náklady na domácnost nejvýrazněji na nízkopříjmové rodiny: „Nadměrné náklady na bydlení představují v ČR hlavní rizikový faktor chudoby. Za kritickou hranici se obecně považuje stav, kdy výdaje na nájemné, zálohy na energie a služby přesáhnou 30 až 40 procent čistých příjmů domácnosti. Pokud výdaje tuto hranici překročí, rodinám nezbývají prostředky na základní životní potřeby, jako jsou potraviny či péče o děti, což vede ke vzniku dluhů a hrozbě exekucí. V Česku žije víc než 300 tisíc osob, které jsou ohrožené ztrátou bydlení, protože vynakládají více než 50 % svých čistých příjmů na bydlení a současně si nemohou dovolit mimořádný výdaj ve výši 14 100 Kč.“

Riziková je podle Bírové i současná dávková reforma, která sociální dávky slučuje do takzvané „superdávky“. Ta totiž zahrnuje přísnější testy, které mohou z podpory vyřadit i rodiny s drobnými úsporami určenými na nepředvídané výdaje nebo ty, které vlastní starší nemovitost či vozidlo. „Klíčem k předcházení ztrátě bydlení je vybudování funkčního systému prevence. Ten staví na úzké spolupráci vedení obce, bytového a sociálního odboru, Úřadu práce i terénní sociální služby. Místo pasivního přihlížení mohou obce aktivně provádět včasnou detekci dluhů na nájemném v obecním bytovém fondu, včas s nájemníky sjednávat splátkové kalendáře a využívat institut přímé úhrady nájemného ze sociálních dávek. Ústředním prvkem preventivní infrastruktury jsou obecní Kontaktní místa pro bydlení, která přinesla legislativa v podobě zákona o podpoře bydlení. Tato místa fungují jako dostupné poradenské centrum pro všechny obyvatele ohrožené finanční tísní. Zkušenosti z praxe ukazují, že tato pracoviště pomáhají rodinám udržet si stávající bydlení skrze dluhové poradenství, mediaci sporů s pronajímateli, asistenci při vyřizování dávek či žádostí o mimořádnou okamžitou pomoc na pokrytí kaucí a nedoplatků. Pokud ke ztrátě bydlení i přes prevenci dojde, obce zprostředkovávají ukončení bezdomovectví rychlým zabydlením v běžných bytech s návaznou sociální podporou,“ vysvětluje složitou situaci Barbora Bírová.

Každý pátý Čech si myslí, že platit nájemné jsou vyhozené peníze

Krom toho se navíc napříč společností shodujeme, že je cena bydlení v Česku vyšší než kvalita. Myslí si to téměř 70 % populace nezávisle na věku, vzdělání, místě bydliště či typu ubytování. Rozdíl není ani mezi novostavbami nebo starými nemovitostmi před rekonstrukcí.

Jako řešení by se tedy mohlo zdát nájemní bydlení, ale Češi, jak známo, tíhnou především k vlastnění nemovitostí. Bydlet v nájmu celý život by si dokázala představit jen třetina populace a jako plnohodnotnou alternativu k vlastnímu bydlení ho vnímá jen čtvrtina. Nejméně si to možná překvapivě myslí nejmladší generace. A proč tomu tak je? Přes 46 % z nich popisuje vlastnictví nemovitosti jako nejlepší jistotu na stáří. Že je nájemné pouze vyhozenými penězi, si myslí každý pátý Čech.

Pro bydlení ve vlastním jsou Češi nejčastěji ochotni obětovat lokalitu nebo velikost vysněného domu či bytu. Byli by ochotni se za dostupným bydlením přestěhovat a obětovat i vlastní pohodlí. Pětině by navíc nevadilo ani pořídit si nemovitost v horším stavu a zrekonstruovat ji vlastními silami a penězi. Jen 13 % Čechů není ochotno slevit z ničeho.

Nájemní bydlení nebo kompromisy oproti původním představám však nejsou jedinou alternativou k tradičnímu vlastnickému bydlení. Víc než 40 % Čechů by si dokázalo představit celoroční bydlení na chatě nebo chalupě, která by byla adekvátně upravená pro trvalý pobyt. Celkem 21,4 % populace by uvažovalo o mobilním domě a stejný podíl si dokáže představit bydlení v modulárním kontejnerovém domě. Oproti tomu 36 % Čechů ve svých představách nesleví z klasického bytu nebo domu.

„Zájem o hypotéky je letos silný a potvrzuje, že lidé aktivně řeší své bydlení. Velmi silné bylo zejména první pololetí, ve kterém jsme byli v České spořitelně jedničkou na trhu nových hypoték s podílem 23,5 %. Ve druhé polovině roku už vidíme postupné zklidnění hypotečního trhu, přesto letošní celková čísla zůstanou velmi silná. Zároveň dál roste částka, kterou lidé na své bydlení potřebují. Průměrná nová hypotéka se dnes pohybuje kolem 4,5 milionu korun. A co považuji za opravdu dobrou zprávu: více než 40% našich hypoték už financuje energeticky úspornější bydlení (s energetickým štítkem A nebo B),“ uvedla Petra Skrbková, šéfka sekce Bydlení v České spořitelně.

Dlouhodobého zadlužení se v souvislosti s koupí nemovitosti bojí 38 % Čechů

Obavy spojené s vlastnictvím nemovitosti se nejčastěji pojí s financemi. Mezi nejčastější obavy patří dlouhodobé zadlužení, kterého se bojí 38 % respondentů našeho šetření, následované neočekávanými výdaji na opravy, neschopností splácet a růstem cen energií. Až poté následují problémoví sousedé či ztráta flexibility spojená s nemožností se snadno a rychle přestěhovat.

Finanční nepohoda se odráží i u možnosti financování hypoték. Jen 3,9 % těch, kteří nebydlí ve vlastním a těch, kteří jsou se svojí situací nespokojení, má na hypotéku naspořeno už nyní, naopak 21 % Čechů z této skupiny předpokládá, že by takovou částku v životě nenaspořili. Podobný podíl pak předpokládá, že by jim to trvalo více než 10 let. Jen necelá třetina celkové populace by byla ochotná financovat hypotéku na vlastní pěst bez přispění partnera či partnerky.

Nájem by mohl být řešením, musel by ale nabídnout jistotu

Vlastní bydlení zůstává pro Čechy hlavním cílem i jistotou do budoucna, jenže cesta k němu je pro mnohé stále obtížnější. Lidé to řeší kompromisy, šetřením na jiných výdajích, bydlením u rodičů nebo odkládáním životních rozhodnutí. 

Nájemní bydlení přitom Češi neodmítají bezvýhradně. Z těch, pro které dnes nájem není plnohodnotnou alternativou, by na něj 47 % změnilo názor, kdyby byl výrazně levnější než splátka hypotéky. Pro 38 % by rozhodla smlouva na dobu neurčitou a pro třetinu garance, že nájemné nebude skokově růst. Nájem za nižší než tržní cenu by využilo nebo zvážilo 46 % Čechů. Pokud se tedy dostupnost bydlení nemá dál zhoršovat, nestačí jen stavět víc. Nájem musí lidem zároveň nabídnout podobnou míru jistoty, jakou dnes spojují s vlastnictvím. „Pronajímatel bytu může zvýšit nájemníkovu jistotu tím, že uzavřená smlouva pronajímateli znemožní náhlé ukončení nájmu z jeho vlastního rozhodnutí, oficiálně tedy z důvodu potřeby pro vlastní rodinu,“ vysvětluje Michal Skořepa, ekonom České spořitelny a dodává: „Je tedy vhodné uzavřít buď smlouvu na dobu určitou, a to dostatečně dlouhou, nebo tím, že se pronajímatel ve smlouvě vzdá svého práva výpovědi z uvedeného důvodu rodinné potřeby. Obecně ale platí, že pokud si nájemník nebo pronajímatel nejsou jisti, že dokážou ve smlouvě ohlídat všechna citlivá místa, je lepší využít služby některé z mnoha firem, organizací a agentur, které nabízejí bezplatnou nebo placenou pomoc s uzavíráním nájemních smluv.“